Real decreto de vivienda: qué límites impone a fondos e inversores
Entre el 30 de septiembre y el 7 de octubre de 2026, el Gobierno aprobó y publicó en el BOE dos textos sucesivos para frenar las compras oportunistas de vivienda. Se presentaron como una prohibición de las compras especulativas de los fondos, pero su contenido jurídico es más concreto: no prohíbe a los fondos comprar vivienda, sino comprarla por debajo del 70 % de su valor de tasación.
En este artículo explicamos qué se ha aprobado, a quién afecta, cómo funciona el umbral del 70 %, hasta cuándo estará en vigor y qué conviene revisar si gestionas un vehículo de inversión inmobiliaria o una cartera de préstamos hipotecarios.
En resumen
- La norma no veta la inversión en vivienda: solo limita las operaciones por debajo del 70 % del valor de tasación.
- El comprador debe aportar una tasación de una sociedad homologada inscrita en el Banco de España.
- El texto vigente amplía el régimen hasta el 31 de diciembre de 2030 (el primero lo fijaba en 2028).
- Está pendiente de convalidación en el Congreso y puede cambiar durante su tramitación.
Qué se ha aprobado y en qué punto está
La regulación se ha articulado en dos Reales Decretos-leyes aprobados por el Consejo de Ministros con siete días de diferencia:
| Fecha | Texto | Qué supone |
|---|---|---|
| 30 de septiembre de 2026 | RDL 26/2026 | Primer Real Decreto-ley publicado en el BOE para limitar las compras oportunistas, con vigencia hasta finales de 2028 y trámite parlamentario posterior. |
| 6 de octubre de 2026 | Texto sustitutivo | El Consejo de Ministros aprueba un nuevo articulado, publicado en el BOE el miércoles siguiente, que deroga o reemplaza formalmente la redacción del primer decreto. |
| Fase actual | Tramitación | Pendiente de convalidación en el Congreso de los Diputados. Sigue abierto a enmiendas, por lo que es imprescindible cotejar el texto oficial consolidado. |
No es un veto general a los fondos
El mensaje político y la letra de la norma no coinciden, y conviene distinguirlos antes de tomar decisiones:
Lo que se anunció
Prohibición de compras especulativas. Se trasladó a la opinión pública como un veto integral a la actividad de los fondos oportunistas en vivienda residencial en todo el territorio nacional.
Lo que dice la norma
Un filtro de precio. No se veta la adquisición de inmuebles residenciales: solo se condicionan las operaciones formalizadas por debajo del 70 % del valor de tasación homologado. La inversión institucional a precio de mercado sigue plenamente permitida.
A quién se aplica
El legislador ha acotado el ámbito subjetivo para centrar el impacto en quienes compran inmuebles o deuda con fuerte descuento:
- Entidades con un objeto específico. Afecta a personas físicas o jurídicas, y a entidades sin personalidad jurídica, dedicadas a adquirir inmuebles o carteras de préstamos hipotecarios impagados con un fuerte descuento sobre su tasación.
- Exclusión por objeto social. Quedan expresamente fuera las compañías cuyo objeto social principal no sea la adquisición de bienes inmuebles ni la intermediación oportunista de carteras fallidas.
- Ajuste del Ministerio de Economía. La redacción técnica se acotó para no desincentivar la inversión en sectores productivos ni las operaciones corporativas ordinarias.
La regla del 70 % y el informe de tasación
La frontera entre una operación válida y una compra considerada especulativa se fija con una regla numérica y una exigencia de prueba:
70 %
Por debajo de este porcentaje del valor de tasación de mercado, la transmisión queda prohibida.
- Afecta a transmisiones onerosas y gratuitas. La prohibición abarca la compraventa, la cesión y cualquier otro título que transmita el inmueble por debajo del 70 % de su valor de mercado.
- Tasación homologada obligatoria. El comprador debe aportar un informe emitido por una sociedad de tasación homologada e inscrita en el registro oficial del Banco de España.
- Presunción de legalidad. Si se paga al menos el 70 % del valor certificado, la operación no se considera compra especulativa y es plenamente válida.
Por ejemplo, si una vivienda está tasada en 200.000 €, la operación no podrá formalizarse por menos de 140.000 €.
Hasta cuándo estará en vigor: de 2028 a 2030
El texto aprobado el 6 de octubre amplió de forma sustancial el periodo transitorio:
| Texto | Fin de la vigencia | Alcance |
|---|---|---|
| Primer decreto-ley (RDL 26/2026) | 31 de diciembre de 2028 | Una medida de choque de unos dos años ante la tensión de precios. |
| Texto sustitutivo vigente | 31 de diciembre de 2030 | Dos años adicionales de control sobre los descuentos en carteras. |
La prórroga mantiene el mecanismo durante cuatro ejercicios completos y afecta a los ciclos de desinversión de los vehículos de inversión actuales.
Excepciones
El decreto prevé vías de salvaguarda para operaciones de interés público y de protección de colectivos vulnerables:
- Vivienda social y colectivos vulnerables. Adquisiciones con destino acreditado a alquiler social, realojo o atención a personas en exclusión residencial, ya que en ellas no hay ánimo especulativo.
- Código de Buenas Prácticas. Exenciones vinculadas a la adhesión voluntaria a compromisos de gestión social del parque adquirido, pendientes de desarrollo reglamentario.
La aplicación práctica de estas excepciones depende de las órdenes ministeriales que desarrollen el Código de Buenas Prácticas.
Qué deben revisar fondos e inversores
Cualquier adquisición residencial en curso debería pasar, como mínimo, por estas cuatro comprobaciones:
- Revisión de estatutos. Auditar el objeto social de los vehículos de compra para comprobar si encajan en la definición legal de entidad sujeta al decreto.
- Tasación homologada. Incorporar, para cada activo y antes de elevar la operación a escritura pública, un informe individual de una sociedad de tasación homologada por el Banco de España.
- Revisión de carteras de préstamos dudosos (NPL). Reevaluar las carteras de deuda hipotecaria con garantía residencial: las ejecuciones por debajo del 70 % de la tasación quedan paralizadas o vetadas.
- Seguimiento normativo. Vigilar la publicación del Código de Buenas Prácticas y las enmiendas que se introduzcan durante la tramitación parlamentaria.
Debate y puntos abiertos
- Alcance real sobre los grandes fondos. Se discute si el texto llega realmente a afectar a los grandes fondos.
- Efectos sobre la oferta y la inversión. Parte del sector advierte de que puede reducirse la oferta de vivienda y la inversión.
- Convalidación pendiente. El Congreso todavía debe convalidar el decreto y puede introducir cambios.
Mientras el texto no esté convalidado y consolidado, cualquier operación debe analizarse con la redacción oficial vigente en el BOE en ese momento. Si estás valorando una compra, una venta o la gestión de una cartera afectada, en Mellado & Tapia podemos revisar la operación contigo.
Este artículo es informativo y no sustituye al asesoramiento jurídico sobre un caso concreto.
